Wer kann ein Ferienhaus in Spanien kaufen?

Der Erwerb von Immobilien durch EU-Ausländer unterliegt keinen Beschränkungen. Die spanische Verfassung garantiert dem Käufer den Schutz des Eigentums. EU-Bürger und Nichtansässige genießen beim Kauf einer Immobilie in Spanien die gleichen Rechte wie Spanier.

Regionen und Preise in Spanien

Wenn Ausländer in Spanien Immobilien kaufen, beziehen Sie sich normalerweise auf sechs der 17 autonomen Regionen des Königreichs:

• Die Balearen (Mallorca usw.)
• Katalonien
• Valencia
• Murcia
• Andalusien
• Die Kanarischen Inseln
• Die Insel Mallorca und die Costa del Sol in Andalusien sind die beliebtesten (und teuersten)

Regionen für Ferienimmobilien. Eine schöne, moderne Villa mit Pool in guter Lage ist

ab 500.000 Euro erhältlich, Apartments mit zwei Schlafzimmern ab 200.000 Euro.

An der ebenfalls sehr beliebten Costa Blanca (Provinz Alicante) liegen die Preise für vergleichbare Immobilien um rund 20 Prozent niedriger. Neu gebaute Wohnungen sind hier zu Preisen ab rund 140.000 Euro erhältlich. Das Platzen der sogenannten „Immobilieblase“ hat zu einer deutlichen Senkung der Immobilienpreise auf breiter Front geführt.

Die Region Murcia mit ihren vielen neuen Ferienorten und zwei Gebieten in Andalusien gilt als Newcomer-Gebiet: die Costa de la Luz am Atlantik und die Provinz Almeria.

Kaufvorgang und zusätzliche Kosten beim Kauf eines Ferienhauses

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist es wichtig, zusätzlich Kosten für Steuern zu berechnen.

Die Mehrwertsteuer wird auf die Immobilie erhoben. Wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist. Das bedeutet, der IVA ist fällig, wenn es sich um eine erstmalige Akquisition handelt (Neubau). Es ist zu beachten, dass es für Wohnungen (10%), Häuser (10%), Gewerbeimmobilien (21%) und Garagen (21%) unterschiedliche Steuersätze gibt.

Es ist auch zu beachten, dass der Steuersatz auf den Kanarischen Inseln, der sogenannte IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), 4,5 Prozent beträgt und sich somit vom Steuersatz auf dem Festland unterscheidet.

Wenn der Verkäufer und der Käufer natürliche Personen sind, beträgt die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patriomoniales) – je nach autonomer Region, in der sich die Immobilie beindet – zwischen 7% und 11%. Diese Steuer ist nicht mit der Mehrwertsteuer oder der entsprechenden Steuer auf den Kanarischen Inseln (IGIC) vergleichbar.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer muss die Notarsteuer (Actos Juridicos Documentados, AJD) gezahlt werden, deren Höhe zwischen 0,5% und 1,5% liegt – abhängig von der autonomen Region, in der sich die Immobilie befindet. Die Steuer ist an die jeweilige autonome Region zu zahlen. Es ist zu beachten, dass die gesetzlichen Bestimmungen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie häuig aktualisiert werden. Ein Beispiel ist das Gesetz über Schutzmaßnahmen gegen Steuerbetrug (Gesetz 36/2006) vom 29.11.2006), in dem die gesetzlichen Bestimmungen geändert wurden um die spanische Steueridentifikationsnummer (NIF, Numero de Identificación Fiscal) und die für die Zahlung verwendeten Mittel, in der öffentlichen Urkunde aufzuzeichnen.

Wenn der Kauf, die Übertragung, Änderung, Belastung oder Beendigung des Eigentums oder andere Eigentumsrechte in Bezug auf Immobilien durch eine öffentliche Urkunde erfasst werden, sind diejenigen, die beim Notar erscheinen, verpflichtet, die spanische Steueridentifikationsnummer vorzulegen.

Die Steueridentifikationsnummern sind im Zertifikat zu vermerken. Geschieht dies nicht, ist dies ein Grund für die Verweigerung, den Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen. Darüber hinaus ist jetzt festgelegt, dass in der öffentlichen Urkunde genau angegeben werden muss, mit welchen Mitteln der Kaufpreis gezahlt wird, um Fälle von Geldwäsche zu verhindern.

Nachdem Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, vergessen Sie nicht die jährliche Steuererklärung, die beim spanischen Finanzamt einzureichen ist. In jedem Einzelfall ist zu unterscheiden, ob die beschränkte oder unbeschränkte Steuerschuld gilt.

Haben Sie jedoch einen Wohnsitz in Spanien oder halten sich länger als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, gilt eine unbeschränkte Steuerschuld, sodass Ihr weltweites Einkommen und Vermögen in Spanien bewertet wird. Aus rechtlicher Sich, ist das zwischen Spanien und Deutschland bestehende Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten.

In Bezug auf die rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien ist im Einzelfall immer eine Beratung erforderlich, weshalb es ratsam ist, einen Fachanwalt zu konsultieren. Somit sind Sie zuverlässig vor bösen Überraschungen geschützt.

Goldene Regeln für den Kauf von Immobilien in Spanien

Die Wiederbelebung des spanischen Immobilienmarktes nach der Immobilienkrise ist weitgehend überwunden. Einzelne Probleme mussten überdacht werden. Die Interessen hier sind sehr unterschiedlich, denn es wird gekauft und verkauft.

In Spanien sind Immobilien kein Heimspiel, denn im spanischem Immobilienrecht müssen viele Besonderheiten berücksichtigt werden. Machen Sie sich schlau in Sachen Immobilienkauf- oder Verkauf in Spanien um unnötige Risiken zu vermeiden.

Es erwarten Sie sicherlich unbekannte Umstände in der fremden Immobilienwirtschaft, deshalb sollten Sie als Käufer oder Verkäufer die folgenden wichtigsten Regeln beachten.

Nachweis des Verkäufers

Fordern Sie einen Nachweis über die Eigentumsrechte Ihres Vertragspartners, indem Sie seinen notariell beglaubigten Kaufvertrag (Escritura Publica de Compraventa) oder die Erbschaftsurkunde

(Escritura de Aceptación de Herencia) mit einem Registrierungsvermerk des Grundbuchamtes (Registro de la Propiedad) und einem aktuellem Auszug aus dem Grundbuch.

Klarheit über einzelne Aspekte der gewünschten Immobilieblase

Bevor Sie etwas schriftlich oder mündlich vereinbaren (mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), stellen Sie sicher, dass Sie genau über die Immobilie sprechen, die Sie in Betracht ziehen:

Hat der Eigentümer allein das Verfügungsrecht oder benötigt er die Zustimmung des Ehepartners, damit der Vertrag gültig wird. Falls der Verkäufer nicht Eigentümer ist, muss die notarielle Vollmacht überprüft werden.

Belastungen, insbesondere Hypothekentypen, müssen aus dem Grundbuch gestrichen sein.

Falls nicht, muss die Darlehensschuld durch eine Hypothek besichert sein.

Wie ist die Baulandqualität? Ist der Pool oder die Garage etc. Teil der Neubauerklärung (Declaration de Obra nueva) und im Grundbuch eingetragen? Gibt es Stadtentwicklungspläne, Miet- oder Leasingverträge in Bezug auf die Immobilie?

Steuerschulden, für die die Immobilie haftet. Insbesondere sollte ein Zahlungsnachweis für die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) für die letzten vier Jahre vorgelegt werden.

Auf diese Art erfahren Sie auch, wie viel Grundsteuer Sie in Zukunft zahlen müssen und welche Steuerbeträge jährlich bei Eigennutzung anfallen.

Zuteilungsrückstände, sofern die Immobilie dem Condominium Act unterliegt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft).

Das Energiezertifikat muss gemäß Dekret 735/2013 ausgestellt sein.

Überprüfen Sie unbedingt die Grundstücksgröße und -grenzen.

Bei einem Hauskauf mit Grundstück, sollte sichergestellt sein, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist. Dies ist durch Vorlage der neuesten Strom- und Wasserrechnungen oder des Bewohnbarkeitszertifikats (Cedula de Habilitad oder Licencia de Primera Ocupacion) nachweisbar.

Bei Neubauten sollten Sie sicherstellen, dasses keine Probleme mit der Strom- oder Wasserversorgung gibt.

In Katalonien und auch einigen anderen Gebieten Spaniens ist die Vorlage einer solchen Bescheinigung, eine Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.

Vertrag oder Einzelvertrag abschließen?

Vereinbarungsformulare sind einfach auszufüllen, kommen aber in der Regel nur dem Vertragspartner, der den Vertrag aufgesetzt hat, zugute. Individuelle Einzelverträge verursachen leider oft Kopfschmerzen. Das Bestehen auf individuelle Vereinbarungen kann zwar die Stimmung in den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert in den meisten Fällen das gewollte Ergebnis.

Schriftliche Form – Klausel zum anwendbaren Rechtlichen

Lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner alles Vereinbarte, auch unbedeutende Zusicherungen und offensichtliche Dinge, unbedingt schriftlich bestätigen. Vereinbaren Sie im Vertrag unbedingt welches Recht gelten soll (Spanisch oder Deutsch).

Bei der Planung Ihrer Vermögenswerte sollten Sie die Kontrolle bewahren.

Sind Garantien gewährleistet, damit das, was besprochen und vertraglich vereinbart wurde, falls erforderlich, vor Gericht durchgesetzt werden kann?

Notarieller Kaufvertrag und Eintragung in das Grundbuch

Bestehen Sie als Käufer nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages ( Escritura publica de Compraventa) auf Ihre Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen

vereinbart wurden.

Schutz für Objekte die sich im Bau befinden

Wenn eine im Bau befindliche und noch nicht fertiggestellte Immobilie, aufgrund von Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft wird, muss der Verkäufer einen Nachweis über eine Versicherung oder Bankgarantie für die Ratenzahlungen abgeschlossen haben.

Bestätigung der Machbarkeit eines Gebäudes auf unbebautem Land

Für Bauland muss sichergestellt sein, dass sie von Baulandqualität sind und die Mindestgröße für die spätere Entwicklung erfüllen. Das beste ist die Einholung eines entsprechenden Zertifikats bei der Baubehörde der zuständigen Gemeinde.

Nebenkosten Grunderwerbsteuer etc.

Informieren Sie sich über Steuern und Kosten, die mit dem Kauf von Immobilien verbunden sind.

Diese variieren je nach Autonomie (spanisches Bundesland), insbesondere im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass Verkäufer die Grundsteuer (Plusvalia) häufig an den Käufer vertraglich weitergeben.

Beachten Sie ebenfalls vor Zahlung des vollen Kaufpreises, dass die Steuereinbehaltung (Retencion) von 3% des Kaufpreises in jedem Fall erfolgen muss.

Auch eine spanische Steuernummer (NIE Numero de Identificación) ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.

Kaufoptionen und Steuern

Es ist wichtig, die verschiedenen Optionen und ihren Einfluss auf die Besteuerung zu berücksichtigen. In einigen Fällen kann es im Hinblick auf eine spätere Erbschaft sinnvoll sein, die eigenen Kinder zum Zeitpunkt des Kaufes, mit in das Grundbuch einzutragen.

Manchmal kann das Halten einer Immobilie über eine Gesellschaft eine günstigere Steueroption sein.

Juristische und notarielle Beratung

Konsultieren Sie unbedingt einen Anwalt um sich vor unehrlichen Vertragspartnern oder fehlerhaften Verträgen zu schützen.

Für weitere Informationen und Hilfe kontaktieren Sie uns.

Lesen Sie hier auch unsere Kaufleitfaden für andere Länder Europas.